Cool Macaly App

Investiční kalkulačka

Modelace nákupu rekreační nemovitosti

Zjistěte, jak finanční páka (hypotéka), daňový štít (odpisy) a efekt DPH ovlivní výnosnost vaši investice. Modelace pracuje s 10letým horizontem, který je klíčový pro splnění časového testu a maximální daňovou optimalizaci při prodeji.

Jak funguje daňový štít?

Daňovou ztrátu z pronájmu (způsobenou zejména odpisy nemovitosti a úroky bance) můžete odečíst od zisku ze svého podnikání. Stát vám tak efektivně vrátí část těchto nákladů zpět do rozpočtu formou úspory na dani.

Síla pákového efektu

Banka pokryje většinu kupní ceny, zatímco vy vložíte jen menší část. Hodnota ale v čase roste celé nemovitosti. I malý růst tržní ceny celku vám přinese výrazné zhodnocení vašeho nízkého vkladu.

Efekt vráceného DPH

Při nákupu na firmu (plátce DPH) vám stát vrátí DPH z kupní ceny zpět. Tím okamžitě snížíte svou vstupní investici. Druhý prodej je od DPH osvobozen a po 10 letech uplyne i lhůta pro úpravu odpočtu, takže původní odpočet DPH při prodeji nemusíte vracet.

Parametry kupujícího

Fyzická osoba - Podnikatel

Nemovitost dlouhodobě pronajímá (§ 9). Podává daňové přiznání. Uplatňuje skutečné výdaje a odpisy. Nemovitost nemá zařazenou v obchodním majetku.

Daňový štít:

Ztrátu z pronájmu (vytvořenou odpisy a úroky) si odečtete od zisku z vašeho hlavního podnikání.

Nulová daň z prodeje:

Po 10 letech (časový test) je zisk z prodeje nemovitosti zcela osvobozen od daně z příjmu.

Fyzická osoba - Nepodnikatel

Nemovitost dlouhodobě pronajímá (§ 9). Uplatňuje skutečné výdaje a odpisy.

Daňová neutralita:

Odpisy a úroky nemovitosti sníží daň z nájmu až na nulu. Výnosy z pronájmu tak často nepodléhají zdanění.

Nulová daň z prodeje:

Po 10 letech (časový test) je zisk z prodeje nemovitosti zcela osvobozen od daně z příjmu.

Právnická osoba (s.r.o.)

Nemovitost využívána k ekonomické činnosti s nárokem na odpočet DPH. Nemovitost dlouhodobě pronajímá s DPH plátci DPH nebo provozuje ubytovací služby.

Levnější kapitál:

Investujete firemní zisk ještě před zdaněním dividendou (úspora 15 % na vstupu).

Okamžitá vratka DPH:

Stát vám na začátku vrátí 12% nebo 21 % z kupní ceny zpět do cash-flow.

Daňový štít:

Odpisy a náklady nemovitosti snižují celkový daňový základ vaší firmy.

DPH Bonus:

Po 10 letech prodáváte nemovitost osvobozenou od DPH, ale původní odpočet státu vracet nemusíte.

Parametry investice

Nastavte vstupní data

Kupní cena vč. DPH

Z toho cena pozemku

Odpisová skupina

Dřevostavby, chaty

Výše úvěru (LTV %)

Vlastní zdroje (Kč)

Vypočteno z LTV 80 %

Úroková sazba (%)

Délka úvěru (let)

Roční Inflace (%)

Růst hodnoty nemovitosti (%)

Daň z příjmu (%)

Nájemné od provozovatele

Náklady vlastníka

Váš podíl z tržeb

Klíčová metrika

Podrobná Analýza

Podrobný rozbor investice rok po roce

Rok	Celková splátka bance	Úroky (Daňový náklad)	Splaceno do vlastního	Daňové odpisy (Zrychlené)	Provozní náklady	Příjem z nájmu	Daňová úspora	Reálný doplatek
1	566 715 Kč	408 000 Kč	158 715 Kč	550 000 Kč	40 800 Kč	452 292 Kč	81 976 Kč	-73 247 Kč
2	566 715 Kč	401 255 Kč	165 460 Kč	1 045 000 Kč	41 861 Kč	464 052 Kč	153 610 Kč	+9 086 Kč
3	566 715 Kč	394 223 Kč	172 492 Kč	990 000 Kč	42 949 Kč	476 117 Kč	142 658 Kč	+9 111 Kč
4	566 715 Kč	386 892 Kč	179 823 Kč	935 000 Kč	44 066 Kč	488 496 Kč	131 619 Kč	+9 335 Kč
5	566 715 Kč	379 249 Kč	187 466 Kč	880 000 Kč	45 212 Kč	501 197 Kč	120 490 Kč	+9 760 Kč
6	566 715 Kč	371 282 Kč	195 433 Kč	825 000 Kč	94 138 Kč	514 228 Kč	116 429 Kč	-30 196 Kč
7	566 715 Kč	362 976 Kč	203 739 Kč	770 000 Kč	96 586 Kč	527 598 Kč	105 295 Kč	-30 408 Kč
8	566 715 Kč	354 317 Kč	212 398 Kč	715 000 Kč	99 097 Kč	541 315 Kč	94 065 Kč	-30 432 Kč
9	566 715 Kč	345 290 Kč	221 425 Kč	660 000 Kč	101 674 Kč	555 390 Kč	82 736 Kč	-30 263 Kč
10	566 715 Kč	335 880 Kč	230 835 Kč	605 000 Kč	104 317 Kč	569 830 Kč	71 305 Kč	-29 897 Kč

Newsletter: Rekreační Investice

Jak vydělávat tam, kde jiní odpočívají.
Rekreační nemovitosti očima advokáta, investora a tvůrce Divoké Soláně.

Odebírat newsletter na LinkedIn

Hodnota vs. Zůstatek půjčky

Růst vlastního kapitálu

Vloženo z vlastní kapsy

2 624 443 Kč

Za 10 let

Součet vaší počáteční investice a všech doplatků. Tedy celková hotovost, kterou jste zaplatili ze svého.

Ušetřeno na daních

1 100 182 Kč

Daňový štít

Kolik peněz jste za 10 let ušetřili na daních díky tomu, že jste vykazovali účetní ztrátu.

Zhodnocení vkladu

4,5x

Equity Multiple

Za každou 1 Kč, kterou jste do projektu vložili ze svého, si po 10 letech při prodeji odnášíte 4,5 Kč čistého.

Hodnota majetku

11 874 520 Kč

(Reálně v dnešních cenách: 9 186 339 Kč)

Equity za 10 let

Celková čistá hodnota, kterou v nemovitosti vlastníte po 10 letech. Tržní cena nemovitosti mínus zbývající dluh bance.

Možnost jezdit do svého

K nezaplacení

Lifestyle benefit

Nejde jen o čísla a výnosy. Získáváte vlastní rekreační nemovitost, kterou můžete využívat pro rekreaci, zatímco se vám zhodnocuje.

DIVOKÁ SOLÁŇ

Horské chaty a apartmány v srdci CHKO Beskydy

Skryjte se v beskydské divočině. Prémiové horské chaty a apartmány v nedotčené přírodě na prodej, které spojují osobní rekreaci s chytrým investičním modelem.

www.divokasolan.cz

Advokátní kancelář pro realitní profesionály

Realitami žijeme. A kdybychom uměli rukama, 100 % máme i stavební firmu. Jenže my místo cihel skládáme paragrafy – rychle, chytře a s přesahem do obchodu.

www.bricks.legal

Tento výpočet je pouze orientační model a nepředstavuje závaznou nabídku ani investiční či daňové poradenství. Informace a výpočty na tomto webu mohou být pro účely modelace zjednodušeny a nemusí být vyčerpávající. Dosažení prezentovaných výnosů, daňových úspor a zhodnocení není zaručeno a závisí na budoucím vývoji trhu a legislativy. Pro uplatnění nároku na odpočet DPH je nezbytné splnění specifických zákonných podmínek, které nejsou na těchto stránkách detailně uvedeny. Konkrétní daňové dopady vždy závazně konzultujte se svým daňovým poradcem.